Kritusios namų vertės nesumažina mokesčių naštos
Nedidelis JAV būsto kainų atšalimas 2025 m. mažai sumažino spaudimą namų savininkams, nes nekilnojamojo turto mokesčiai išaugo iki beveik 400 mlrd.
Nauji ATTOM duomenys rodo, kad vietos valdžia apmokestino 396,8 mlrd. USD nekilnojamojo turto mokesčių maždaug 89,6 mln. vienos šeimos namų, ty 3,7% daugiau nei praėjusiais metais. Vidutinė mokesčių sąskaita padidėjo iki 4 427 USD, ty 3% daugiau nei 2024 m., net jei namų vertė nežymiai sumažėjo.
Nacionalinis efektyvus nekilnojamojo turto mokesčio tarifas padidėjo iki 0,9 %, palyginti su 0,86 % prieš metus, o tai yra aukščiausias lygis nuo 2020 m. Šis padidėjimas atspindi pagrindinės būsto rinkos dinamikos pokyčius, kur mokesčių našta didėja, nepaisant mažėjančios nekilnojamojo turto vertės. Vidutinė apskaičiuota vienos šeimos namų vertė per metus sumažėjo 1,7% iki 494 231 USD, nors ji išlieka beveik istoriškai aukštesnio lygio po staigių prieaugių ankstesniais metais.
„Nekilnojamojo turto mokesčiai nebeslenka kartu su būsto kainomis“, – sakė ATTOM generalinis direktorius Robas Barberis, pažymėdamas, kad didesnės mokesčių sąskaitos kartu su mažėjančiomis vertėmis didina efektyvius tarifus ir pabrėžia didėjančią vietos valdžios išlaidų ir politinių sprendimų įtaką.
Didžiausia mokesčių našta tebėra sutelkta šiaurės rytuose ir vidurio vakaruose, kur senesnė infrastruktūra ir didesnės komunalinės išlaidos ir toliau lemia aukštus tarifus. Ilinojus pirmavo tautoje su efektyviu 1,84% rodikliu, po to – Naujasis Džersis – 1,58%, o Vermontas – 1,4%. Konektikutas ir Ohajas buvo labai atsilikę, o kai kurios kitos valstijos tuose regionuose taip pat paskelbė, kad rodikliai viršijo 1,2%.
Šie didesni tarifai reiškia žymiai didesnes mokesčių sąskaitas. Namų savininkai Naujajame Džersyje 2025 m. mokėjo vidutiniškai 10 499 USD, beveik dešimt kartų daugiau nei 1 081 USD vidurkį Vakarų Virdžinijoje, kur mokesčių našta buvo mažiausia šalyje. Konektikutas, Naujasis Hampšyras, Masačusetsas ir Niujorkas taip pat atsidūrė tarp valstijų, kuriose vidutinės sąskaitos yra didžiausios, kiekviena gerokai viršija šalies vidurkį.
Priešingai, žemiausi efektyvūs mokesčių tarifai daugiausia buvo sutelkti Vakaruose ir Pietuose. Žemiausias rodiklis buvo Havajuose – 0,33%, po to seka Aidahas, Vajomingas, Arizona ir Alabama. Keletas kitų valstijų, įskaitant Jutą, Delaverą, Tenesį ir Nevadą, taip pat išlaikė palyginti mažą mokesčių naštą, nors kai kuriais atvejais tas santaupas kompensuoja didėjančios būsto kainos ir gyventojų skaičiaus augimas.
Didmiesčių lygmeniu skirtumai dar ryškesni. Mažesnėse metro zonose šiaurės rytuose ir vidurio vakaruose buvo užfiksuoti aukščiausi efektyvūs mokesčių tarifai, kuriems vadovavo Binghamtonas (Niujorkas) – 2,27%, kartu su Šampanu (Ilinojaus valstija) ir Trentonu (Naujasis Džersis). Tuo tarpu kai kurie žemiausi tarifai buvo rasti tokiose rinkose kaip Noksvilis, Tenesis, Solsberis, Merilandas ir Honolulu, Havajai.
Tarp didžiausių metropolinių zonų, kurių gyventojų skaičius viršija milijoną, Ročesteris, Niujorkas, Čikaga ir Bafalas nustatė didžiausius efektyvius mokesčių tarifus. Priešingai, pagrindinės „Sun Belt“ rinkos, įskaitant Finiksą, Nešvilį, Solt Leik Sitį ir Las Vegasą, buvo vienos iš žemiausių.
Daugiau nei pusėje iš 221 analizuoto metro zonos buvo padidintas nekilnojamojo turto mokestis, viršijantis šalies vidurkį. Kai kurie reikšmingiausi šuoliukai įvyko Memfyje, kur vidutinės mokesčių sąskaitos išaugo 34%, po to Baltimorėje 27%, o nuosaikesnis padidėjimas Sent Luise, Hiustone ir Kanzas Sityje. Ši tendencija rodo, kad vietos valdžios institucijos vis labiau pasikliauja nekilnojamojo turto mokesčiais, kad kompensuotų fiskalinį spaudimą, net kai būsto rinka pradeda vėsti.
Apskrities lygmeniu didžiausios nekilnojamojo turto mokesčio sąskaitos tebėra sutelktos turtinguose pakrančių regionuose. Iš 26 apygardų, kuriose vidutiniai mokesčiai viršija 10 000 USD, neproporcingai didelė dalis yra Naujajame Džersyje, Kalifornijoje ir Niujorke. Vestčesterio apygarda, Niujorkas, užfiksavo didžiausią vidutinę sąskaitą – 18 386 USD, po to seka Marino apygarda Kalifornijoje ir kelios apskritys šiaurinėje Naujojo Džersio valstijoje, įskaitant Bergeną ir Eseksą, taip pat San Mateo apygardą Kalifornijoje.
Duomenys rodo platesnį struktūrinį pokytį JAV būsto kraštovaizdyje. Nekilnojamojo turto mokesčiai tampa mažiau susieti su būsto kainų svyravimais ir labiau atspindi vietos fiskalinius poreikius. Namų savininkams tai reiškia, kad išlaidos ir toliau didėja net tada, kai nekilnojamojo turto vertė stagnuoja arba mažėja – tai dinamika, kuri gali turėti ilgalaikių pasekmių įperkamumui, migracijos modeliams ir būsto rinkos stabilumui.
