Nekilnojamojo turto konsultanto Avison Young teigimu, Varšuva – pagrindinė Lenkijos investicijų į nekilnojamąjį turtą rinka per pirmuosius tris 2025 m. ketvirčius skelbė stabilius rezultatus, o iki šios dienos sandorių apimtys beveik atitiko 2024 m. to paties laikotarpio sandorių apimtis. Rugsėjo pabaigoje bendra investicijų apimtis pasiekė 3,02 mlrd. Nors Lenkijos kapitalas vis aktyvesnis, pagrindiniai instituciniai pirkėjai tebėra atsargūs – vos du sandoriai viršijo 116,5 mln. USD ribą.
Vidaus investuotojai įgauna pagreitį
Pirmus devynis šių metų mėnesius rinkoje dominavo biurų ir pramoninės paskirties nekilnojamasis turtas. Daugiau nei pusę sandorių apimties lėmė Lenkijos investuotojai, o tai rodo augantį vietinių pirkėjų norą pasinaudoti pridėtinės vertės ir oportunistinėmis galimybėmis. Pramonės investicijos, nors sandorių skaičius buvo mažesnis, davė didelę sandorių vertę, o tai išryškino sektoriaus strateginę svarbą.
Mažmeninės prekybos turtas, įskaitant mažmeninės prekybos parkus ir pertvarkymo projektus, buvo atsparus ir išlaikė pastovų likvidumą. Tuo tarpu Lenkijos gyvenamųjų namų ir studentų būsto segmentuose buvo užbaigta keletas antrinės rinkos sandorių, o dabar dėmesys krypsta į rekordinį 18 Resi4Rent turto įsigijimą, kurį įsigijo Vantage Development.
Apskritai, patikimus rinkos rezultatus pagrindžia stiprūs makroekonominiai pagrindai. Analitikai tikisi, kad pagrindinio kapitalo grąža ir didelių portfelių sandorių užbaigimas dar labiau padidins investicinį aktyvumą ateinančiais ketvirčiais.
Rinkos apžvalga: 2025 m. I–III ketv
- Bendra investicijų apimtis: 3,02 milijardo JAV dolerių (3 ketvirtį – 964 milijonai JAV dolerių)
- Sandoriai: 105 prieš 87 2024 m. I–III ketv
- Apimtis maždaug atitinka 3,26 mlrd. USD, užfiksuotų per tą patį laikotarpį 2024 m
- Lenkijos kapitalo dalis: 23 % visos apimties, nuo 10 % 2024 m. I–III ketv.
Biurų sektorius pirmauja su pasitikėjimu namuose
Biurų rinka tapo aktyviausiu sektoriumi tiek pagal sandorių apimtį, tiek pagal sandorių skaičių – 36 sandorių bendros investicijos siekė 1,05 mlrd. USD. Didžiausias biuro sandoris buvo susijęs su „Mennica Polska“ įsigijimu 50 % „Mennica Legacy Tower“ akcijų – vienintelio biuro sandorio, viršijančio 116,5 mln. USD. Kiti reikšmingi įsigijimai buvo tokie svarbiausi Varšuvos biurų objektai kaip „Vibe“, „Plac Zamkowy – Business with Heritage“, „Wronia 31“ ir „High 5ive I & II“ Krokuvoje.
Vidutinis sandorio dydis svyravo šiek tiek virš 29 mln. Vietiniai investuotojai sudarė 51 % biuro sandorių, įskaitant kelis savininkų sandorius, o tai rodo augantį vietos pasitikėjimą. Tuo tarpu pagrindinis kapitalas išliko nedidelis ir iki rugsėjo mėnesio buvo įvykdyti tik penki biuro sandoriai.
„Pagrindiniai investuotojai ir toliau elgiasi atsargiai dėl ekonominio ir geopolitinio neapibrėžtumo, o oportunistiniai ir pridėtinę vertę kuriantys pirkėjai selektyviai naudojasi galimybėmis“, – sakė Marcinas Purgalas, „Avison Young“ vyresnysis investicijų direktorius. „Lenkijos kapitalas tampa vis aktyvesnis ir sudaro daugiau nei pusę biurų apimties ir sandorių“.
Pramonės rinka: didelė vertė, riboti sandoriai
Nepaisant nedidelio sandorių skaičiaus, pramoninė nuosavybė sudarė 1,02 mlrd. USD, ty maždaug trečdalį visų investicijų. Pardavimo ir atgalinės nuomos sandoriai sudarė 44% sektoriaus apimties, įskaitant reikšmingą dviejų „Eko-Okna“ nekilnojamojo turto įsigijimą „Realty Income“ – didžiausią visų laikų pardavimo ir atgalinės nuomos sandorį Vidurio ir Rytų Europoje.
Investicijų veikla apėmė pagrindinius Lenkijos centrus – 17 % investicijų buvo sutelkta besivystančiose regionuose, tokiuose kaip Bydgoščius ir Žešuvas, o 16 % – mažesniuose centruose, įskaitant Olštyną ir Opolę. Analitikai pastebi, kad vidutinis likvidumas išlieka, nes investuotojai ieško pusiausvyros tarp pirkėjų lūkesčių ir pardavėjo kainų.
„Pardavimo ir atgalinės nuomos sandoriai siūlo stabilius, ilgalaikius pajamų srautus, tuo pačiu ribojant veiklos riziką“, – sakė „Avison Young“ vyresnysis investicijų direktorius Bartłomiej Krzyżak. „Tačiau norint sumažinti pakartotinės nuomos ir nuomininko riziką, būtinas kruopštus deramas patikrinimas.
Mažmeninės prekybos sektorius: mažmeninės prekybos parkai ir pertvarkymas skatina susidomėjimą
Mažmeninės prekybos sektoriuje per rugsėjį buvo investuota 528 mln. Du trečdaliai visų mažmeninės prekybos sandorių, sudarančių 56 % sektoriaus apimties, buvo susiję su mažmeninės prekybos parkais, bakalėjos parduotuvėmis ar patogumo schemomis, o pertvarkymo projektai sudarė 20 %, daugiausia skirti prekybos centrams ir atskiriems mažmeninės prekybos sandėliams, skirtiems pritaikyti gyvenamajai patalpai.
Susidomėjimo sulaukė ir regioniniai prekybos centrai – šeši centrai parduoti per keturis sandorius. Pažymėtina, kad Čekijos investuotojas „My Park“ įsigijo 10 aktyvų „A Centrum“ patogumo portfelį, o tai rodo šio sektoriaus patrauklumą pirmą kartą ir tarptautiniams investuotojams.
„Mažmeninės prekybos parkai yra prieinamas įėjimo į Lenkijos rinką taškas, siūlantis stabilias pajamas ir patrauklias vietas augančiuose regiono miestuose“, – sakė Arturas Czuba, „Avison Young“ investicijų direktorius.
Rinkos perspektyva
Lenkijos investicijų rinkai naudingas tvirtas ekonomikos augimas, gerėjančios skolinimo sąlygos ir vis patrauklesnės kainos. Analitikai tikisi, kad vietiniai ir vidutinės kapitalizacijos investuotojai toliau veiks visose turto klasėse, o pagrindinio kapitalo grąža artimiausiais mėnesiais gali paskatinti svarbiausius didelio masto sandorius.
Tikimasi, kad palūkanų normos mažės, todėl pirkėjai gali gauti palankų pajamingumą, kol nekilnojamojo turto vertinimas pakoreguotas. Tikėtina, kad mažesni nekilnojamojo turto formatai su ilgais WAULT išliks patrauklūs, o Lenkijos investuotojai ir toliau plečia savo veiklą biurų, pramonės, mažmeninės prekybos ir gyvenamosiose rinkose.
