Gegužės mėnesį JK gyvenantis Andrew pasiskolino 400 000 eurų, kad įsigytų antrą namą Alpėse už šiek tiek daugiau nei 1,2 mln. .
Jis galėjo finansuoti visą pirkinį grynaisiais arba pasiskolinti pinigus padidindamas savo pagrindinio būsto JK hipoteką. Tačiau dėl didelio Prancūzijos bankų produktų pasirinkimo ir neseniai sumažinto Europos Centrinio Banko palūkanų normos kai kurie siūlė mažesnes išmokas nei tuo atveju, jei jis skolintųsi namo.
Mokėjimas grynaisiais būtų reiškęs investicijų išgryninimą. „Dabar palūkanų normos yra gana didelės, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje investicijų grąža iš mano akcijų portfelio, atskaičius mokesčius ir rinkliavas, turėtų viršyti būsto paskolos kainą“, – sako jis.
Kitas pranašumas, palyginti su finansavimu JK, yra valiutos rizikos valdymas, sako jis: “Taip galiu apdrausti savo būsto eurą su paskola eurais.
Šiais metais didėjant hipotekos paskoloms iš Europos bankų ir mažėjančių daugelio produktų palūkanų normoms, JK antrojo būsto pirkėjai ieško vietinių bankų, kad galėtų finansuoti pirkinius užsienyje.
„Didžiąją 2022 ir 2023 m. dalį JK skolintojams teikę produktus Europos bankai vėl skolina“, – sako Fiona Watts iš „International Private Finance“, kurios specializacija – hipoteka, skirta Europos pirkėjams Prancūzijoje, Ispanijoje ir Portugalijoje įsigyti antrojo būsto. Šiandien maždaug kas trečias klientas, besikreipiantis į ją, turi teisę gauti vietinio banko siūlomą būsto paskolą, o metų pradžioje – kas šeštas (prieš palūkanos Europoje pradėjus didėti 2022 m., buvo daugiau nei pusė).
Prancūzijos būsto paskolų palūkanų normos JK skolininkams sumažėjo nuo metų pradžios, ypač fiksuotų palūkanų hipotekų. „International Private Finance“ duomenimis, geriausios 80 procentų paskolos ir vertės santykio palūkanos, kurias jų pirkėjai iš Didžiosios Britanijos galėjo gauti sausio mėn., buvo 4,12 procento kintamiems ir 4,85 procento fiksuotoms paskoloms. Šiandien jie sumažėjo atitinkamai iki 4,02 ir 4,4 procento. Ispanijoje palūkanos sumažėjo mažiau ir šiuo metu yra apie 4,70 proc. 15 metų terminui (abiejose šalyse dauguma britų skolininkų teikia pirmenybę produktams, kurių terminas yra 15 ar 20 metų).
Nors dėl šio pokyčio fiksuotų palūkanų produktai tapo populiaresni nei metų pradžioje, daugeliui skolininkų Crédit Agricole kintamų palūkanų produktas, kurį pasirinko Andrew, vis dar yra geriausias pasirinkimas tiems, kurie perka Prancūzijoje, teigia Watts. Taikoma 0,5 procento marža virš 12 mėnesių Euribor palūkanų normos, kuri šiuo metu yra 4,22 procento, tačiau palūkanų norma hipotekos galiojimo laikotarpiu yra 1 procentas didesnė už Euribor, kai atliekama pirmoji įmoka.
Kaip ir daugelis prancūziškų produktų, CA hipoteka yra su sąlygomis: šiuo atveju metinės palūkanų įmokos, pervestos į grynųjų pinigų sąskaitą banke iš anksto, ir gyvybės draudimo polisas, kuris gali būti brangus vyresnio amžiaus skolininkams arba tiems, kurie turi didelių paskolų. sveikatos būklės, tačiau pasirodė, kad tai mažai kliudė Andrew. „Tai erzina, bet gyvybės draudimo polisas kainuoja tik 70 eurų per mėnesį, todėl tai nebuvo didelė problema“, – sako jis.
Wattsas ir Liamas Wilkinsonas iš Fortier Finance, kuri specializuojasi paskolų teikimo turtingiems klientams, perkantiems namus Prancūzijoje, teigia, kad nedaugelis vietinių skolintojų perleido ECB palūkanų sumažinimą mažesnėmis palūkanų normomis hipotekos paskolomis JK skolininkams.
„Dauguma jau buvo numatę kainą, o artėjant rinkimams Prancūzijoje (birželio 30 ir liepos 7 d.) bankai nerimauja“, – sako Wilkinsonas.
Daugelis antrojo būsto pirkėjų ieškos finansavimo su savo privačiu banku arba turto valdytojais. Tačiau, pasak Watts, nedaugelis renkasi šį kelią. „Apskritai JK ar JAV pirkėjui Prancūzijos skolintojas pasiūlys mažesnę palūkanų normą nei jų privatus bankas“, – sako Wilkinsonas.
Tačiau kartais privatus bankas siūlo mažesnį tarifą mainais į mokesčius už investicijų portfelio valdymą, kuris naudojamas kaip dalies ar visos pirkimo vertės užtikrinimas.
Wilkinsonas šiuo metu organizuoja 100 procentų hipoteką 2 mln. eurų pirkiniui anglų porai Prancūzijos Rivjeroje. Septyniasdešimt procentų paskolos sudarys įprastinė būsto hipoteka su 3,8 procento palūkanų norma, o likę 30 procentų – didelis investicinis akcijų ir obligacijų portfelis, kurį valdys bankas. „Vadovybės mokesčiai leidžia suteikti paskolą mažesne palūkanų norma. O paskolą galima grąžinti bet kada“, – sako jis.
Andrew turėjo galimybę paimti vieną iš šių vadinamųjų lombardo paskolų, bet nusprendė to atsisakyti, nes perkėlus savo investicijų portfelį iš mažų mokesčių platformos į privatų banką, siūlantį lombardo paskolą, labai padidėtų valdymo mokesčiai. (Privatūs bankai paprastai ima apie 0,8 proc. per metus.) „Manau, kad tai sumažins bet kokią naudą, kai gaučiau geresnę paskolos palūkanų normą. Ilgainiui dideli valdymo mokesčiai labiausiai trukdo investicijų rezultatams.
Nors Ispanijoje JK skolininkai gali gauti trumpesnio termino būsto paskolas, Prancūzijoje jos yra labai retos, o ten, kur jos egzistuoja, nepopuliarios, nes notaro mokesčiai už naujos hipotekos registravimą siekia maždaug 2 procentus, todėl nauja paskola yra brangi. Išankstinio grąžinimo galimybės yra dar vienas būdas sutrumpinti laiką, kurį įsipareigojate sudaryti fiksuoto dydžio sandorį.
Šiuo metu „Watts“ iš Ispanijos banko organizuoja 1,75 mln. EUR paskolą Anglijos klientui 3,58 mln. Produktas leidžia grąžinti 25 procentus per metus; klientas, dirbantis privačiame kapitale, iš savo verslo gautas pajamas panaudos būsto paskolai grąžinti per ateinančius ketverius metus.
Daugeliu atvejų Prancūzijoje ar Ispanijoje labai sunku pasiimti būsto paskolą iš vietinio skolintojo įsigijus būstą. „Kadangi palūkanų normos šiais metais sumažėjo, daugelis klientų, pirkusių grynaisiais pinigais 2023 m., buvo nusivylę sužinoję, kad negali pasinaudoti mažesnėmis palūkanomis ir imti hipoteką jau turimiems namams“, – sako Watts.
Todėl kai kurie savininkai renkasi dideles kintamas palūkanų normas, o ne apmoka savo hipoteką.
Dorian Caffot De Fawes, kuris yra kilęs iš Prancūzijos, bet yra JK mokesčių rezidentas, dalijasi savo laiką tarp Londono ir Ispanijos. Jis paėmė 10 metų kintamos palūkanų hipotekos paskolą, kad 2020 m. nusipirktų savo Menorkos miesto namą. Nuo tada jo mokama palūkanų norma padidėjo nuo 1,74 iki 4,35 procento.
Baigėsi išankstinio būsto paskolos grąžinimo terminas ir jis galėtų sau leisti ją sumokėti, tačiau norėtų vieną dieną nusipirkti kitą būstą saloje ir jam reikės pinigų.
„Verčiau mokėčiau didesnį tarifą ir turėsiu pinigų, kai ką nors rasiu“, – sako jis. „Vis dar geras laikas pirkti Menorkoje: turiu galvoje, kur dar Europoje galite rasti penkių miegamųjų namą už 400 000 eurų?
Esant galimybei, kad šiais metais būsto paskolų palūkanos gali dar labiau kristi, kai kurie pirkėjai svarsto atidėti antrojo būsto pirkimą, kol finansai atpigs.
Timas Swannie, vadovaujantis „Home Hunts“, pirkimo agentui, besispecializuojančiam Žydrojoje pakrantėje, apskaičiavo, kad įprastos nuolaidos išpardavimams jo rajone išlieka nuo 5 iki 10 procentų. „Tačiau mažėjančios palūkanų normos sugrąžins pirkėjus į rinką, o tai gali padidinti kainas“, – priduria jis.
