Užsienio pirkėjai džiaugiasi santaupomis dėl sumažėjusio JAV dolerio
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacinės bendrovės „Knight Frank“ teigimu, perėjimas prie mažesnių palūkanų normų turėtų paskatinti aktyvumą, o geriausios būsto rinkos visoje JAV pasirengusios gauti naudos prieš platesnį būsto rinkos atsigavimą.
Nors pirkėjai grynaisiais yra labiau paplitę, didelės skolinimosi išlaidos pristabdė aktyvumą ir prabangos rinkose. Daugelio pagrindinių pirkėjų turtas yra susietas su kitomis turto klasėmis, kurias paveikė augančios palūkanų normos, o tai padidina neapibrėžtumą, kurį dar labiau apsunkina būsimi lapkritį įvyksiantys rinkimai. Remiantis Millerio Samuelio duomenimis, 2023 m. visoje šalyje tik 29 nekilnojamojo turto objektai buvo parduoti už 50 mln. USD ar daugiau, ty 41 % mažiau nei prieš dvejus metus.
„Pažiūrite į tai (Fed perkainojimą) ir galvojate: „Oho, būstas turėtų smarkiai pakilti“, bet turite atsiminti, kad hipotekos palūkanos vis dar yra dvigubai didesnės nei prieš pandemiją“, – sako Jonathanas Milleris, Miller Samuel prezidentas ir generalinis direktorius. „Pirmasis poveikis bus pardavimų aktyvumo padidėjimas, kuris bus pastebimas, tačiau siautulingo bumo nematysime.
FLORIDA
Niujorko gyventojai paskatino didelę nekilnojamojo turto rinkos veiklą, tačiau didžioji jos dalis pateko į rinkas už Niujorko ribų. Pavyzdžiui, niujorkiečių antplūdis padėjo Floridai 2022 m. tapti sparčiausiai augančia valstija, pirmą kartą nuo 1957 m. Grynasis gyventojų skaičiaus augimas beveik 250 000 paskatino precedento neturintį nekilnojamojo turto vertės padidėjimą daugelyje valstijos prabangių taškų. Pasak Millerio Samuelio / Douglaso Ellimano, Palm Byče vidutinės kainos per penkerius metus išaugo 214%.
Nors augimas sulėtėjo, nes didėja atsargos, o pirkėjai priešinasi rekordiškai aukštoms kainoms, pardavimo apimtys per šešis mėnesius iki antrojo ketvirčio sumažėjo 4,5%, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, o vidutinės kainos sumažėjo šiek tiek 0,1%. Ši tendencija mažiau atspindi pandemijos bumo pasikeitimą, o labiau išsiplėtusios prabangos rinkos stabilizavimąsi. Nors atsargos didėja, paklausai patenkinti gali prireikti metų. Majamis, anksčiau buvęs Lotynų Amerikos verslo centru, dabar konkuruoja su tokiais finansiniais centrais kaip Čikaga. Puikus pavyzdys yra „Citadel“, 38 mlrd.
NIUJORKAS
Manhetenas yra viena iš nedaugelio rinkų, kurioje inventorius didėja – šiuo metu parduodama daugiau nei 8 000 butų, o 10 metų vidurkis yra apie 7 000. Šis atsargų padidėjimas stabilizavo pardavimų apimtis, kurios per pirmuosius tris 2024 m. ketvirčius sumažėjo tik 0,7%, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Tuo tarpu kainos išliko stabilios, o vidutinės vertės per tą patį laikotarpį sumažėjo tik 1,1%, pagal Miller Samuel / Douglas Elliman.
Nepaisant silpnos rinkos, didesnės vertės nekilnojamasis turtas buvo geresnis, nes pirkėjai naudojo grynuosius pinigus, kad išvengtų hipotekos palūkanų normų, viršijančių 6%. Pirmąjį ketvirtį 68 % Manheteno sandorių buvo finansuojami grynaisiais pinigais, rekordiškai daug, palyginti su ilgalaikiu 50 % vidurkiu. Tikimasi, kad pardavimų apimtys po rinkimų padidės, sako Milleris, išanalizavęs paskutinių trijų dešimtmečių duomenis, kad nustatytų tendencijas po rinkimų. „Nuo liepos mėnesio iki rinkimų dienos sulėtėja, bet iškart po to – išleidimas“, – sako jis. „Atrodo, kad tai neturi įtakos kainoms, tiesiog prideda dar vieną veiksnį, į kurį pirkėjai turėtų atsižvelgti, ir tada rinka per ateinančius tris ar keturis mėnesius pasivys“.
ASPEN
Tikėtina, kad pasiūlos ir paklausos disbalansas išliks daugumoje rinkų, kuriose kainos per pandemiją smarkiai išaugo. Nuo 2020 m. pirmojo ketvirčio iki 2023 m. trečiojo ketvirčio Aspen kainos pakilo 67,3 % ir tapo viena iš pagrindinių rinkų, kuriose pastaruoju metu kainos smarkiai išaugo.
„Aspen“ rinką galima suskirstyti į tris pakopas, kurių kiekvieną lemia skirtingi veiksniai, sako Riley Warwickas, „Douglas Elliman“ Aspeno „Saslove & Warwick“ komandos įkūrėjas. Kaip ir Majamyje, augantis Aspeno gyventojų skaičius rodo, kad nekilnojamojo turto iki 10 mln. Namų, kurių kaina yra nuo 10 iki 25 mln. USD, pardavimas sulėtėjo, nes pirkėjai ieško vertės po pastarojo meto kainų šuolių. Tuo tarpu 25 milijonų dolerių ir daugiau atsargų beveik nepakeičiamiems namams lieka nedaug. Ribota žemė ir ilgi statybos procesai verčia pirkėjus mokėti rekordines kainas. „Namo projektavimas gali užtrukti vienerius metus, dar vienerius – gauti leidimus, o vėliau – trejus ar ketverius metus – statyti“, – sako Warwickas. „Žmonės yra pasirengę mokėti už momentinį pasitenkinimą“.
KITOS JAV RINKOS
Kitos besivystančios rinkos nesusiduria su tais pačiais žemės apribojimais. Dalaso ir Ostino kūrėjai didina pasiūlą, kad prisitaikytų prie naujų gyventojų, pritraukiamų palankių mokesčių paskatų, antplūdžio. Dalase kasmet išduodama 40 000 leidimų gyventi, tačiau tai vis tiek nepatenka į paklausą nuo 150 000 iki 160 000 naujų gyventojų kiekvienais metais, teigia Concho Minck, Douglas Elliman, Dalaso Fort Worth pardavimų vadovas.
Prabangos kūrėjai Dalase dabar stato namus, dažniausiai Niujorke ar Los Andžele, kad patiktų augantiems turtingiems miesto gyventojams. Tiek „Four Seasons“, tiek „Rosewood“ vykdomi firminiai gyvenamieji namai. „Tai bus reikšmingas pokytis, nes rinka dar nematė tokio lygio prabangių produktų“, – sako Lynda Villarreal, „Douglas Elliman“ brokerė Dalaso Fortvorte. Pasak Cory Weiss iš Douglas Elliman Los Andžele, kūrėjai tikisi atkartoti savo sėkmę Los Andžele, kur visos paslaugos ir firminiai gyvenamieji namai klestėjo kitaip lėtoje rinkoje.
